Aktuality z realitní praxe
Vzdání se práva z vadného plnění není kapitulace, ale vyvážená dohoda
Při prodeji nemovitosti se typicky střetávají dva legitimní zájmy. Kupující chce za co nejméně peněz co nejvíce jistoty - tedy stát se plnohodnotným vlastníkem bez právních omezení a bez vad nemovitosti. Prodávající naopak usiluje o co nejvyšší reálně zaplacenou cenu a následný klid, zejména od pozdějších nároků z vad, ať už právních nebo faktických.
Právě hledání rovnováhy mezi těmito zájmy otevírá prostor pro institut, který je v praxi často opomíjen nebo terminologicky nepřesně označován: předchozí vzdání se práva z vadného plnění.
Správný právní základ: § 1916 odst. 2 ObčZ
Občanský zákoník vychází z obecného pravidla, že plnění má být bezvadné (§ 1914). Zároveň však umožňuje výjimku. Podle § 1916 odst. 2 ObčZ se může nabyvatel předem vzdát práva z vadného plnění, přičemž zákon zde výslovně vyžaduje písemnou formu.
Nejde tedy o obcházení zákona, ale o výslovně dovolený smluvní mechanismus, který zákon připouští - ovšem jen za splnění určitých podmínek.
Častá chyba: „jak stojí a leží“
V praxi se bohužel stále objevuje snaha „ochránit“ prodávajícího formulací, že se nemovitost prodává „jak stojí a leží“ s odkazem na § 1918 ObčZ. Tento postup je chybný. Ustanovení § 1918 ObčZ se vztahuje výhradně na prodej věci hromadné (úhrnkem). Nemovitost je vždy věcí individuálně určenou, a to i tehdy, prodává-li se více nemovitostí najednou. Taková formulace proto nenahrazuje platné vzdání se práva z vadného plnění.
Svoboda smluv má své limity
Nový občanský zákoník staví na svobodné vůli stran, která má obecně přednost před dispozitivními ustanoveními zákona. Tato svoboda však není bezbřehá. Stále platí základní limity, zejména:
- rovnost stran a ochrana slabší smluvní strany,
- požadavek, aby smlouva byla vyvážená,
- povinnost jednat poctivě,
- zákaz zneužití práva.
Vzdání se práva z vadného plnění tedy není „trikem“, ale výsledkem vyvážené dohody, která musí obstát nejen formálně, ale i obsahově.
Kdy je vzdání se práva z vadného plnění přípustné
Pokud jsou splněny určité předpoklady - zejména vyvážené postavení stran, přehledná smluvní úprava a férová kompenzace - nic nebrání tomu sjednat i velmi široké vzdání se práva z vadného plnění. To se může týkat nejen:
- vad nepodstatných i podstatných,
- vad zjevných i skrytých,
- a dokonce i omezení práva odstoupit od smlouvy.
Klíčové však je, aby bylo zcela zřejmé, jakého práva se kupující vzdává a z jakého důvodu.
Jak to má být ve smlouvě správně uvedeno
Nestačí obecný odkaz na § 1916 odst. 2 ObčZ nebo jeho mechanické opsání. Vzdání se práva z vadného plnění musí být výslovné, srozumitelné a transparentní. Správná smluvní úprava by měla jasně vymezit:
- rozsah vzdání se práva (jaké vady a v jakém rozsahu),
- důvody, proč se kupující tohoto práva vzdává,
- a především kompenzaci, která toto vzdání vyvažuje (typicky kupní cenu nebo jiné smluvní zvýhodnění).
Musí být rovněž zřejmé, že kupující si je vědom významu svého rozhodnutí a že s ním výslovně souhlasí.
Judikatura jako potvrzení směru
Tento přístup potvrzuje i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 28/2025 ze dne 18.9.2025, který zdůrazňuje, že vzdání se práva z vadného plnění může obstát, pokud je výsledkem poctivé, vyvážené a informované dohody smluvních stran.
Praktický závěr
Vzdání se práva z vadného plnění není rezignací kupujícího ani „únikem“ prodávajícího, ale legitimním nástrojem, jak spravedlivě rozdělit rizika transakce. Pro realitní praxi z toho plyne jednoduché pravidlo: pokud má prodávající získat klid, musí kupující dostat odpovídající protiplnění - a vše musí být jasně, srozumitelně a poctivě zachyceno ve smlouvě.
Pozor na pojmy: vada × právo z vadného plnění
- Vada je objektivní vlastnost plnění - tedy faktický nebo právní nedostatek nemovitosti. Vada může existovat, aniž by z ní bylo možné cokoliv uplatňovat.
- Právo z vadného plnění je subjektivní právo kupujícího, které mu zákon dává až jako reakci na vadu (např. právo na slevu, odstranění vady, odstoupení od smlouvy).
- Nelze se „vzdát vady“, ale lze se vzdát práva z vadného plnění (§ 1916 odst. 2 občanského zákoníku).
- Pokud se kupující platně vzdá práva z vadného plnění, vada může existovat, ale nelze z ní uplatnit nároky.
Proto je v kupních smlouvách klíčové pracovat s přesnou terminologií - jinak hrozí, že zamýšlená ochrana prodávajícího nebude právně účinná.
Zdroj: Realitní Flash 1/2026
Ještě Realitní Flash neodebíráte?
Znalost právních souvislostí a jejich dopadů do praxe je pro realitní kanceláře a samostatně podnikající makléře zásadní. Právě proto tu máte Realitní Flash.
přihlásit se k odběru >>>
V aktuálním čísle měsíčníku Realitní Flash se věnujeme těmto tématům:
- Ústní změny písemné smlouvy - kdy je změna platná i bez písemného dodatku
- Dodatek ke zprostředkovatelské smlouvě o snížení prodejní ceny, vzor
- Vzdání se práva z vadného plnění není kapitulace, ale vyvážená dohoda
- Vada = sleva. Ano, ale přiměřeně.
- Reálné rozdělení nemovitosti jako způsob vypořádání SJ (dříve SJM)
- Přístup k nemovitosti přes cizí pozemek: kdy se lze spolehnout na soud
- Užívání prostoru nad pozemkem třetí osoby - co to znamená pro vlastníky
- Smluvní pokuta - kdy chrání a kdy ne
- Hypoteční sazby ke konci roku 2025: stagnace pod 5 procenty
- Jistota nájmu a role státu: co se mění v nájemním bydlení
- Počet dlužníků na nájemném meziročně výrazně klesl
- Digitalizace stavebního řízení se odsouvá do roku 2030
- Souhrn daňových a mzdových novinek od ledna 2026
- Co makléřům skutečně vydělává peníze (a proč to nezačíná u inzerátu)
- Makléř jako odborník: proč prodávající hledá někoho jako advokáta
Praktické zdroje k realitní praxi
- Realitní Flash - základní pracovní nástroj pro realitní kanceláře a makléře - přihlásit se k odběru >>>
- Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele - 104 dokumentů >>>
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (realitní zákon, ZRZ) - ke stažení ZDE >>>
Máte otázky k podnikání v realitách - ať už k realitním procesům, právní stránce nebo k budování a vedení týmu? Neváhejte nás kontaktovat. Rádi pomůžeme podle našich možností a zkušeností.
za Gaudens s.r.o., Petr Pavlíček
