Aktuality z realitní praxe
Černá stavba při prodeji: problém, který nekončí podpisem kupní smlouvy
Jak už víte z předchozích článků, černá stavba není jen „administrativní problém“, ale reálné právní riziko. Kdo má černou stavbu - i když ji právě koupil nebo zdědil - má zároveň i „černého Petra“. A ten je jednoduchý: stavbu buď dodatečně povolit, nebo odstranit. Nic mezi tím. Důležité je si uvědomit, že problém se vždy řeší s aktuálním vlastníkem. Není tedy možné „přehodit“ odpovědnost na někoho jiného tím, že nemovitost prodám. Stavební úřad jedná s tím, kdo je v daný okamžik vlastníkem - a ten nese všechny důsledky.
Zásadní změnou poslední doby je také průběh řízení. Řízení o odstranění stavby a řízení o jejím dodatečném povolení se dnes povinně slučují do jednoho. Už tedy neplatí, že lze postup různě „natahovat“ a oddalovat rozhodnutí. Námitky, vyjádření i odvolání se řeší v rámci jednoho řízení a prostor pro obstrukce se výrazně zúžil. Výsledek je pak poměrně rychlý a v zásadě jen dvojí: stavbu buď povolit, nebo odstranit.
A právě dodatečné povolení je dnes výrazně přísnější než dříve. Stavbu lze povolit pouze tehdy, pokud splňuje všechny podmínky, a to bez nutnosti výjimek. To je klíčové. Co by bylo možné povolit u „řádné“ stavby, nemusí být možné u stavby černé. Typickým příkladem jsou odstupové vzdálenosti - ty lze ještě řešit například souhlasem souseda. Jakmile je ale potřeba výjimka například z ochrany přírody nebo památkové ochrany, je situace prakticky neřešitelná. Takovou stavbu dodatečně povolit nelze, i kdyby byly všechny podklady jinak připravené.
Zcela zásadní podmínkou je pak soulad s územním plánem. Pokud černá stavba neodpovídá platné územně plánovací dokumentaci, dodatečné povolení nepřichází v úvahu. Bez ohledu na to, jak je stavba stará nebo kolik do ní bylo investováno.
Představme si například rekreační chatu postavenou v území, kde územní plán připouští pouze hospodářský les a výslovně zakazuje stavby pro bydlení nebo rekreaci. V takovém případě je situace jasná - legalizace není možná. Totéž platí i u staveb, které porušují regulativy, například maximální podlažnost.
Příběh z praxe: když „se to trochu zvrtne“
Že odstraňování černých staveb není jen teorie, ukazuje aktuální případ z okolí Znojma. V zahrádkářské kolonii měl vzniknout projekt dvou menších chatek. Výsledkem však byla jedna velká vila. Došlo tak k rozporu nejen s povolením stavby, ale i s územním plánem. Stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby a vlastník reagoval žádostí o dodatečné povolení. Jenže to nebylo možné - stavba nebyla v souladu s územním plánem.
Vlastník se pokusil situaci řešit tlakem na změnu územního plánu. Jenže změna územního plánu není otázkou týdnů, ale spíše let. Stavební úřad proto rozhodl o odstranění stavby a stanovil lhůtu. Následovalo klasické „čekání, že se to nějak vyřeší“. Stavba však odstraněna nebyla. A tím se situace posunula dál - k exekuci rozhodnutí. Stavba bude odstraněna nuceně a náklady ponese vlastník. Jen samotné bourání bylo odhadnuto na zhruba 3 miliony korun, z toho významná část připadá na náklady exekuce.
Kde se stala chyba
Z pohledu praxe je ten příběh až překvapivě jednoduchý. Stavebník vědomě stavěl něco jiného, než měl povoleno, a ignoroval výzvy stavebního úřadu. Místo kontroly „papírů“ řešil samotnou stavbu. A právě tady se potvrzuje základní stavební pravidlo: nejdřív povolit, potom stavět. Nikoli obráceně. Argument, že „se to pak nějak dodatečně vyřeší“, dnes přestává fungovat. Dodatečné povolení není administrativní formalita, ale výjimečný nástroj, který má velmi přísné podmínky.
Co z toho plyne pro realitní praxi
Pro realitní makléře má téma černých staveb zásadní význam. Kupující totiž přebírá problém spolu s nemovitostí. Nezáleží na tom, kdo stavbu postavil - řeší ji vždy aktuální vlastník.
V praxi se proto vyplatí:
- ověřit soulad stavby s územním plánem a povolením,
- upozornit klienta na rizika dodatečného povolení,
- nebagatelizovat „menší odchylky“ od dokumentace,
- počítat i s variantou, že stavbu nebude možné zachránit.
Zkušenost z praxe ukazuje ještě jednu důležitou věc. Makléř někdy musí mít odvahu říct prodávajícímu nepříjemnou pravdu - že některé černé stavby zkrátka nepůjdou legalizovat a bude nutné je odstranit. Odkládání nebo „přehlížení“ problému situaci obvykle jen zhoršuje.
Pokud se přesto prodává nemovitost se závadou, je klíčové ji správně ošetřit ve smluvní dokumentaci. Kupující musí být na existenci černé stavby a související rizika prokazatelně upozorněn a musí být zřejmé, že nemovitost nabývá i s touto vadou. Jen tak lze předejít budoucím sporům. Zjednodušeně řečeno: černou stavbu nelze „prodat bez následků“. Buď ji vyřešíte před prodejem, nebo ji řeší kupující - a makléř musí vědět, jak na to klienty připravit.
V aktuálním čísle 5/2026 měsíčníku Realitní Flash se věnujeme těmto tématům:
- GDPR v realitách: jedna stížnost klienta může znamenat kontrolu i pokutu
- Kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny? Nejvyšší soud říká ano
- Airbag makléře: může vás před náhradou škody ochránit slib odškodnění?
- Může pronajímatel nájemci zakázat chov zvířete v bytě?
- Na jak vysoké úroky z jistoty (kauce) má nájemce bytu právo?
- Odhad ceny nemovitosti zdarma: může ho makléř nabízet bez živnosti na oceňování?
- Bytový trh mění temp: největší růst dnes často nepřichází z Prahy
- Nestačí list vlastnictví: právní vady, které makléři často přehlédnou
- FAÚ vydal aktualizovaný seznam vysoce rizikových třetích zemí
- Makléř nebo kamarát? Proč se to někdy vymstí
- Právní vývoj v realitách je potřeba sledovat: co platilo včera, dnes už nemusí obstát
Praktické zdroje k realitní praxi
- Realitní Flash - základní pracovní nástroj pro realitní kanceláře a makléře - přihlásit se k odběru >>>
- Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele - 104 dokumentů >>>
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (realitní zákon, ZRZ) - ke stažení ZDE >>>
Máte otázky k podnikání v realitách - ať už k realitním procesům, právní stránce nebo k budování a vedení týmu? Neváhejte nás kontaktovat. Rádi pomůžeme podle našich možností a zkušeností.
za Gaudens s.r.o., Petr Pavlíček
