Aktuality a podpora pro realitní kanceláře a samostatně podnikající makléře
Evidence skutečných majitelů už nebude veřejná - co se mění pro realitní zprostředkovatele
Od 17. prosince 2025 přestává Evidence skutečných majitelů fungovat jako veřejně přístupný rejstřík (https://esm.justice.cz/ias/issm/rejstrik). Ministerstvo spravedlnosti oznámilo znepřístupnění veřejné části evidence na základě nedávné evropské i české judikatury, která konstatovala, že dosavadní rozsah zveřejňovaných údajů představoval nepřiměřený zásah do soukromí skutečných majitelů právnických osob. Pro realitní trh jde o významnou změnu, protože údaje z Evidence skutečných majitelů patří mezi základní nástroje AML kontroly klienta.
Evidence skutečných majitelů vznikla v roce 2018 jako součást transpozice evropské AML směrnice, ale až v roce 2021 dostala vlastní zákon a plnohodnotná pravidla - zák.č. 37/2021 Sb. (ZESM). Zákon zavedl povinnost udržovat údaje aktuální, umožnil veřejný přístup k vybraným informacím a stanovil sankce za nesplnění evidenční povinnosti - pokuty až do 500.000 Kč, zákaz výplaty podílu na zisku či sistaci hlasovacího práva (pozn.: Sistace hlasovacího práva je pozastavení možnosti člena právnické osoby hlasovat, obvykle z důvodu, že porušuje povinnosti, nejedná v jejím zájmu nebo je v konfliktu zájmů. Jde o dočasné „vypnutí“ hlasu určité osoby, aniž by jí zaniklo samotné členství.).
Evropský soudní dvůr však v roce 2022 konstatoval, že neomezený veřejný přístup k údajům ESM je v rozporu s čl. 7 a 8 Listiny základních práv EU, které chrání soukromí a osobní údaje. Česká republika tuto úpravu dlouho neimplementovala, což vedlo k situaci, kterou české soudy označily za ústavně problematickou.
Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 12.3.2025 (sp. zn. 4 As 219/2024) zrušil uloženou pokutu za nezapsání údajů do ESM s tím, že nelze sankcionovat povinnost, jejíž splnění by vedlo k porušení ústavně chráněných práv. Nejvyšší soud ve dnech 25.8. a 26.8.2025 (sp. zn. 27 Cdo 1368/2024 a 27 Cdo 1548/2024) uvedl, že absence zápisu nemusí být nesrovnalostí a že některé sankce, zejména sistace hlasovacích práv podle § 54 ZESM, nelze uplatnit, pokud by zápis znamenal zásah do práv skutečného majitele.
Ministerstvo spravedlnosti následně konstatovalo, že v současném právním prostředí není možné účinně řešit nesrovnalosti, vymáhat evidenční povinnost ani uplatňovat sankce. Hrozilo postupné znehodnocení kvality dat v evidenci. Proto se rozhodlo od 17.12.2025 veřejný přístup k ESM uzavřít. Evidence však nezaniká - nadále zůstává dostupná evidujícím osobám, orgánům veřejné moci, osobám s oprávněným zájmem a zejména povinným osobám podle zákona č. 253/2008 Sb., tedy i realitním kancelářím.
Pro realitní zprostředkovatele se nemění samotná povinnost identifikovat skutečného majitele, ale mění se způsob, jakým se k informacím dostanou. Nově nebude možný anonymní výpis. Zprostředkovatel se bude přihlašovat prostřednictvím datové schránky, eObčanky, BankID nebo jiného prostředku NIA. Přístup bude identifikovaný a evidovaný.
Rozsah údajů poskytovaných povinným osobám se nemění - makléř má nadále k dispozici identifikaci skutečného majitele, jeho podíly, ovládající strukturu i informace o případných nesrovnalostech. Z praktického hlediska však AML kontrola vyžaduje více administrativních kroků: zajištění funkčního způsobu přihlášení, dokumentaci každého vstupu do evidence a ukládání výstupů či screenshotů do AML spisu. Pokud evidence údaje neobsahuje nebo jsou zjevně nesprávné, makléř musí vyžádat prohlášení klienta o skutečném majiteli nebo doplnění vlastnické struktury. Odmítnutí spolupráce představuje zvýšené riziko, které může vést až k odmítnutí obchodního vztahu.
Znepřístupnění veřejné části ESM má i širší dopad. Běžní klienti, sousedé či novináři už nebudou moci do evidence nahlížet jedním klikem. Informace o skutečných majitelích se stávají citlivější a více chráněné, což klade vyšší nároky na práci povinných osob. Realitní praxe se tak posouvá směrem k větší formalizaci a pečlivějšímu dokumentování AML kontroly.
Pro makléře to znamená jediné: povinnost znát skutečného majitele zůstává, ale cesta k informacím se zpřísňuje. Realitní kanceláře by rovněž měly aktualizovat interní AML postupy a připravit se na to, že jejich přístup do evidence bude nově vždy spojen s jednoznačnou identifikací. Ministerstvo spravedlnosti současně připravuje novelu ZESM v souvislosti s VI. AML směrnicí, která dále upraví pravidla přístupu na základě prokázání oprávněného zájmu.
A jakým tématům se věnujeme v aktuálním čísle 12/2025 měsíčníku REALITNÍ FLASH (rozsah 22 stran)?
- Zrušení trvalého bydliště v prodávané nemovitosti
- Jak na jednostranné zvýšení nájemného
- Běžná údržba a drobné opravy - změny pro nájemní byty od 1.1.2026
- Flipování podílů není nemravné - závěr Nejvyššího soudu
- Nejčastější chyby v kupních smlouvách
- Legalizace podpisu u osob, které nemohou číst nebo psát
- ESK už nebude veřejná - co se mění pro realitní zprostředkovatele
- Nové limity pro investiční hypotéky - co se mění od 1.4.2026
- Airbnb v pronajatém bytě - kdy jde o hrubé porušení povinností nájemce
- Bytový trh ve 3Q/2025 - ceny rostou a rozdíly mezi regiony se prohlubují
- Každý den trochu jíný - profesní růst makléře jako proces
Chcete mít přehled o zákonech, judikatuře a důležitých novinkách týkajících se nemovitostí a realitní činnosti? Přihlaste se k odběru měsíčníku pro makléře REALITNI FLASH >>>
Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele - 104 dokumentů >>>
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (realitní zákon, ZRZ) ke stažení ZDE >>>
Máte otázky k podnikání v realitách - ať už k právní stránce, k zaškolování makléřů nebo k budování a vedení týmu? Neváhejte nás kontaktovat. Rádi pomůžeme podle našich možností a zkušeností.
za Gaudens s.r.o., Petr Pavlíček
P.S. Věděli jste, že v roce 2026 slavíme už 30 let Realitní akademie Gaudens? Děkujeme, že jste s námi!