Aktuality a podpora pro realitní kanceláře a samostatně podnikající makléře
Výměra bytové jednotky - staré vs. nové pojetí a jeho finanční dopady
V praxi se setkáváme s byty vymezenými podle staré právní úpravy - zák.č. 72/1994 Sb. (tzv. bytový zákon). Po roce 2014 je nově rozhodující občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který při vymezení jednotek pracuje s jinou metodikou výpočtu podlahové plochy. Tento rozdíl může mít zásadní vliv na výslednou kupní cenu.
Jak se liší výpočty podlahové plochy?
- Podle zák.č. 72/1994 Sb. (BytZ) - do podlahové plochy se zahrnuje pouze prostor, kam lze fyzicky vstoupit - tedy kam lze "šlápnout". Vnitřní nosné stěny, příčky, sloupy, zabudované prvky a pod. se nezapočítávají.
- Podle zák.č. 89/2012 Sb. (ObčZ) - započítává se veškerý prostor ohraničený obvodovými zdmi jednotky, tedy včetně vnitřních příček a zabudovaných prvků. Jde o prostor, kam by šlápnout šlo, kdyby nebyly žádné překážky.
Co to znamená v praxi?
Rozdíl mezi těmito výpočty činí v průměru 15-20% podlahové plochy. U jednotky o deklarované výměře 80 m2 dle ObčZ tak může jít ve skutečnosti jen o cca 66-68 m2 "pochozí" plochy. Při aktuálních cenách kolem 160 tis.Kč/m2 v Praze může taková odchylka představovat rozdíl v ceně přes 1,5 mil.Kč.
Co může udělat vlastník jednotky?
1. Převod z režimu BytZ do ObčZ - tento postup vyžaduje dohodu všech vlastníků jednotek v dané budově (bytových i nebytových). Postup: zrušení vymezení stávajících jednotek dle BytZ - obnovení podílového spoluvlastnictví - nové vymezení jednotek podle ObčZ (vč. podlahové plochy dle nové metodiky).
2. Pokud dohoda není možná - doporučuje se alespoň uvést doplňující výměru dle pravidel ObčZ (např. do inzerce, materiálů pro prezentaci zakázky nebo kupní smlouvy). Tento údaj má informativní povahu, ale může lépe odůvodnit nabízenou cenu.
Doporučení pro realitní praxi:
- Vždy se ujistěte, zda uváděná výměra bytu vychází ze "starého" nebo "nového" výpočtu.
- Pokud je cena odvozena za m2, je třeba jednoznačně specifikovat, jaká metodika byla použita.
- Při zjištění výrazného rozdílu doporučujeme přehodnotit cenu, nebo alespoň doplnit informace pro zájemce.
Tomuto tématu se věnujeme v červnovém čísle měsíčníku REALITNÍ FLASH, kde v rozsahu 19 stran najdete i tato další:
- Tři důležité změny v oblasti bytového nájmu
- Když si člen SVJ "přistaví" pokoj. Co s tím může společenství dělat?
- Katastr pod lupou - právní i praktické dopady změn
- Koncesionářské poplatky od května 2025 ve vztahu k realitnímu zprostředkování
- Elektromobilita a nové stavby: kdy je nutné počítat s dobíjecími stanicemi?
- Podceňovat hodnotu nemovitosti při pojištění se nevyplácí
- Flexinovela zákoníku práce účinná od 1.6.2025
- Nábor zakázek, který si nenaplánujete v kanceláři. A přitom funguje.
Chcete mít přehled o zákonech, novinkách a změnách v realitním podnikání? Přihlaste se k odběru měsíčníku pro realitní makléře a manažery realitních kanceláří REALITNI FLASH >>>
Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele - 104 dokumentů >>>
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (realitní zákon, ZRZ) ke stažení ZDE >>>
Máte otázky k podnikání v realitách - ať už k právní stránce, k zaškolování makléřů nebo k budování a vedení týmu? Neváhejte nás kontaktovat. Rádi pomůžeme podle našich možností a zkušeností.
P.S. Věděli jste, že letos slavíme už 29 let od založení Realitní akademie Gaudens? Děkujeme, že jste s námi!
za Gaudens s.r.o., Petr Pavlíček
