Aktuality z realitní praxe
Vada na nemovitosti = sleva? Ano, ale přiměřeně.
Základní rovnice je na první pohled jednoduchá: vada nemovitosti znamená méně peněz. Rozdíl je pouze v tom, kdy se o vadě dozvíme. Pokud je známá už před koupí, promítne se do nižší kupní ceny. Pokud se objeví až po převodu, řeší se formou dodatečné slevy z kupní ceny.
Otázka, která však v praxi vyvolává spory, nezní zda má sleva být poskytnuta, ale jak velká má být. Z pohledu prodávajícího co nejmenší, z pohledu kupujícího co největší. Pokud se strany nedohodnou, vstupuje do hry soud - a právě zde je klíčové, podle jakých pravidel soud postupuje.
Potřeba jednotné metodiky
Jednotlivé soudy mohou mít různé úvahy a přístupy. Aby byla rozhodnutí předvídatelná a použitelná napříč celou republikou, je nutná sjednocující autorita. Tou je Nejvyšší soud, který ve své judikatuře vymezil metodiku stanovení přiměřené slevy při vadném plnění. Tato metodika se neuplatní jen u koupě nemovitosti, ale obecně u vad věci či díla, tedy i u stavebních prací, rekonstrukcí, oprav či renovací - od kupní smlouvy až po smlouvu o dílo.
Základní princip: obnovení rovnováhy
Smyslem slevy není potrestat prodávajícího ani obohatit kupujícího, ale obnovit rovnováhu mezi hodnotou plnění a cenou. Pokud při uzavření smlouvy panovala rovnováha mezi hodnotou bezvadné nemovitosti a sjednanou cenou, pak po zjištění vady musí být rovnováha znovu nastolena - tentokrát mezi vadnou nemovitostí a odpovídající cenou.
Tento princip Nejvyšší soud označuje jako relativní proporční metodu. Sleva má být taková, aby odpovídala rozsahu vady, ale zároveň nevedla k přestřelení na druhou stranu. Jak by řekl Werich: „přiměřeně, přiměřeně…“
Subjektivní rovnováha má přednost
Klíčovým bodem judikatury je důraz na subjektivní rovnováhu, kterou si strany samy nastavily při uzavření smlouvy. Nejvyšší soud výslovně zdůrazňuje, že soud nesmí nahrazovat dohodu stran nějakou „ideální“ objektivní cenou.
Jinými slovy: pokud si strany sjednaly cenu odlišnou od ceny obvyklé (ať už vyšší nebo nižší), musí se sleva počítat z této sjednané ceny, nikoli z hypotetické tržní hodnoty.
Typický příklad: nemovitost má obvyklou cenu 10 mil. Kč, ale strany si sjednaly cenu 8 mil. Kč. Soud si musí „vynulovat váhy“ právě na 8 mil. Kč, nikoli na ceně obvyklé. Totéž platí i u smluv o dílo, kde byla sjednána nadstandardní cena například z důvodu kvality, rychlosti nebo záruk. Platí zde jednoduché pravidlo: co si strany svobodně sjednaly, to jim má být zachováno.
Jak soud postupuje krok za krokem
Nejvyšší soud popsal i praktický postup výpočtu slevy (volně okomentováno dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2666/2024 ze dne 25. 6. 2025.):
1. určí se poměr obvyklé ceny vadné věci k obvyklé ceně bezvadné, 2. tento poměr se přenese na sjednanou (subjektivní) cenu, 3. tím vznikne hodnota vadného plnění v poměrech stran, 4. rozdíl oproti sjednané ceně představuje základ přiměřené slevy, 5. výsledek se ještě koriguje testem stáří a životnosti.
Test stáří a životnosti
Nejvyšší soud správně upozorňuje, že stejná vada nemá stejný dopad na novou a starou věc. Je rozdíl, zda se vada projeví na nové stavbě, nebo na nemovitosti, která má většinu své životnosti už za sebou.
Proto je nutné zohledni, kolik má věc „odslouženo“ a jaká je její zbývající životnost. Sleva nemá kupujícího poškodit, ale ani neoprávněně obohatit. Nemá dostat ani méně, ani více, než odpovídá skutečnému snížení hodnoty plnění.
Vodítko, nikoli dogma
Tato metodika není jedinou možnou cestou, ale je výchozím standardem. Pokud se soud v konkrétním případě rozhodne postupovat jinak, musí svůj postup přesvědčivě odůvodnit. Nejde tedy o mechanický vzorec, ale o racionální návod, jak ke spravedlivé slevě dospět.
Praktický závěr
Vada automaticky neznamená libovolnou slevu. Sleva musí odpovídat rozsahu vady, původní dohodě stran a reálné hodnotě plnění. Pro praxi z toho plyne jasné poučení: při sporu o slevu nejde o emoce ani dojmy, ale o obnovení rovnováhy, kterou si strany samy nastavily při uzavření smlouvy.
Zdroj: Realitní Flash 1/2026
Ještě Realitní Flash neodebíráte?
Znalost právních souvislostí a jejich dopadů do praxe je pro realitní kanceláře a samostatně podnikající makléře zásadní. Právě proto tu máte Realitní Flash.
přihlásit se k odběru >>>
V aktuálním čísle měsíčníku Realitní Flash se věnujeme těmto tématům:
- Ústní změny písemné smlouvy - kdy je změna platná i bez písemného dodatku
- Dodatek ke zprostředkovatelské smlouvě o snížení prodejní ceny, vzor
- Vzdání se práva z vadného plnění není kapitulace, ale vyvážená dohoda
- Vada = sleva. Ano, ale přiměřeně.
- Reálné rozdělení nemovitosti jako způsob vypořádání SJ (dříve SJM)
- Přístup k nemovitosti přes cizí pozemek: kdy se lze spolehnout na soud
- Užívání prostoru nad pozemkem třetí osoby - co to znamená pro vlastníky
- Smluvní pokuta - kdy chrání a kdy ne
- Hypoteční sazby ke konci roku 2025: stagnace pod 5 procenty
- Jistota nájmu a role státu: co se mění v nájemním bydlení
- Počet dlužníků na nájemném meziročně výrazně klesl
- Digitalizace stavebního řízení se odsouvá do roku 2030
- Souhrn daňových a mzdových novinek od ledna 2026
- Co makléřům skutečně vydělává peníze (a proč to nezačíná u inzerátu)
- Makléř jako odborník: proč prodávající hledá někoho jako advokáta
Praktické zdroje k realitní praxi
- Realitní Flash - základní pracovní nástroj pro realitní kanceláře a makléře - přihlásit se k odběru >>>
- Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele - 104 dokumentů >>>
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (realitní zákon, ZRZ) - ke stažení ZDE >>>
Máte otázky k podnikání v realitách - ať už k realitním procesům, právní stránce nebo k budování a vedení týmu? Neváhejte nás kontaktovat. Rádi pomůžeme podle našich možností a zkušeností.
za Gaudens s.r.o., Petr Pavlíček
